家を購入し、所有し、売却するたびに税金がついてきます。取得税、保有税、譲渡所得税はそれぞれ計算基準と節税戦略が異なるため、何も考えずに進めると数千万ウォンの損失が発生する可能性があります。ライフサイクル別に税金の構造を知っていると費用を減らし、戦略が明確になります。
家を購入する際、世帯の合算に注意が必要です。
取得税は住宅数に応じて変わります。1軒の住宅所有者は6億ウォン以下で1％、9億ウォン超過で3％です。2軒の住宅所有者は調整対象地域であれば8％、3軒以上の住宅所有者は8～12％まで加重税率が適用されます。このとき基準となるのは世帯です。親と子が住民登録上で一緒にいると住宅数が合算され、加重対象になる可能性があります。住宅を購入する際には必ず世帯分離を確認する必要があります。
多住宅所有者の場合、オフィステルは例外です。住宅数に関係なく4％の税率が適用されます。ただし、住宅を持たない者や1軒の住宅所有者が最初の家としてオフィステルを購入する場合には、かえって不利です。アパートは初回取得時に1～3％ですが、オフィステルは4％が適用されるためです。
政府の政策発表のみを見て行動するのも危険です。2022年に取得税の緩和発表がありましたが、国会通過が遅れ法改正が行われなかったため、加重税率がそのまま適用された事例があります。
保有税は6月1日が基準です。
住宅を保有すると財産税と総合不動産税が課せられます。財産税は公示価格の約0.2％の水準でほとんどの人が納付対象となります。総合不動産税は1世帯1住宅所有者は公示価格12億ウォン以上、多住宅所有者は9億ウォン以上のときに課税されます。
保有基準日は毎年6月1日です。この日に住宅を保有している人にその年の税金が課せられます。家を売却するときは5月31日以前に登記を渡すのが、購入するときは6月2日以降に受け取るのが有利です。
家を売るときは12億ウォンまで非課税です。
1世帯1住宅所有者は譲渡額12億ウォンまで譲渡税が非課税です。非調整地域の住宅は2年以上の保有、調整地域は2年間の保有と2年間の居住条件をすべて満たす必要があります。取得時の調整地域の有無が基準となります。
長期保有特別控除は居住の有無によって異なります。実居住期間が長いほど控除率が高くなり、最大80％まで税金を軽減することができます。実居住なしで単に保有しているだけだと最大30％のみが控除されます。
一時的な2住宅状態でも非課税が可能です。既存の住宅を購入してから1年後に新たな住宅を購入し、3年以内に既存の住宅を売却すればよいのです。譲渡時点でこの条件を満たせば非課税が適用されます。
多住宅所有者の加重税は一時的に猶予中です。
譲渡税の加重税は現在猶予状態にあります。多住宅所有者は基本税率に30％ポイントが加えられた加重税率を受けましたが、施行令により2026年5月まで猶予されました。ただし、法律自体は有効で、その後再び適用される可能性があります。
調整地域に多住宅を保有している場合、猶予終了前に売却するかどうかを事前に検討する必要があります。国税庁は非課税要件の検証を強化しており、条件をちゃんと確認しないと追徴の対象になる可能性があります。
住宅税は知って準備すれば削減できます。ライフサイクル別の戦略は税金の負担を減らす最も確実な方法です。
