10・15対策以後、ソウル・京畿37か所で組合員資格の承継ハードルが高くなった。
大法院判決と施行令改正まで重なり、買主の確認責任はさらに重くなった。
再建築団地の売り物件を契約したのに、組合員資格を得られず現金清算の対象になったという事例が相次いでいる。問題は買主ではなく制度の複雑さにある。
いつ、どこに、どのような形で規制がかかるのかを知らないまま契約書に署名した瞬間、数億ウォンの値上がり益が消える可能性もある。
整備事業の組合員地位譲渡規定は、昨年から今年にかけて相次いで変わった。何が変わり、どう対応すべきかを見ていく。
[この記事の核心ポイント]
▶ 再建築・再開発アパートを買えば自動的に「組合員」になれるように見えるが、そうではない。投機過熱地区では、一定時点以降に買った人は組合員になれず、現金で返されて追い出される。これを「現金清算」と呼ぶ。
▶ 例外的に組合員になれる場合があるが、最も重要な条件は「売る側」がその家を10年以上保有し、5年以上直接居住していなければならないという点だ。買う側がどれほど条件を満たしていても意味はない。
▶ 夫婦の共有名義や兄弟が一緒に相続した家はさらに厳しい。昨年の大法院判決により、共有者それぞれが条件をすべて満たさなければならない。一人でも不足すれば、その人の持分は現金清算となる。
▶ 一度組合員資格を失えば、元には戻せない。贈与を取り消しても、あとで規制地域が解除されても資格は戻らない。結局、契約前に確認することだけが唯一の方法だ。
▶ ソウルの木洞や汝矣島のように、昨年10・15対策以前から取引許可を受けようとしていた人々には、今年2月の施行令改正で救済の道が開かれた。
■ ソウル全域が規制網の中へ
昨年10月15日、政府は「住宅市場安定化対策」を発表した。この対策により、従来は江南・瑞草・松坡・龍山区の4区にのみ適用されていた投機過熱地区が、ソウル25自治区全域へ拡大された。
京畿道でも、果川、光明、城南（盆唐・寿井・中院区）、水原（霊通・長安・八達区）、安養・東安区、龍仁・水枝区、義王、河南など12か所が一斉に指定された。10月16日から効力が発生した。
投機過熱地区の指定は融資規制にとどまらない。都市および住居環境整備法第39条第2項が即座に作動する。再建築は組合設立認可後、再開発は管理処分計画認可後に当該不動産を取得した者は組合員になれないという規定だ。ソウルにある再建築・再開発の整備事業区域が、事実上すべてこの制限の下に置かれたことを意味する。
さらに、調整対象地域・土地取引許可区域の同時指定という「3重規制」が重なった。10・15対策は再建築組合員に対する住宅供給も1住宅に制限した。分譲対象者に選ばれた組合員や一般分譲者は、5年以内に別の整備事業組合員分譲申請を行うことができない。
■ 例外はある、ただし狭い
組合員資格を得られないという原則にも例外はある。
法律が定める7つの例外事由のうち、実務で最も多く活用されるのは「1世帯1住宅の長期保有」要件だ。売主が当該住宅を10年以上所有し、5年以上直接居住していた場合、その買主は組合員地位を承継できる。
ここで重要なのは、この要件が「売主」基準だという点だ。買主がいくら条件を満たしても意味はない。居住期間は住民登録簿基準であり、配偶者や直系親属の居住期間を合算できる。相続の場合は被相続人の所有・居住期間も合算される。
その他の例外事由もある。勤務・生業・疾病治療・就学・結婚により世帯員全員が他の広域市・道へ移転した場合や、海外移住で2年以上出国する場合、相続によって既存世帯員ではない者が取得する場合が該当する。
再建築の場合、組合設立認可日から3年以内に事業施行認可申請が行われず、組合員地位を3年以上維持したときも例外として認められる。
■ 共有持分の買入れは、大法院判決でさらに厳しくなった
昨年8月に大法院が下した一つの判決が、市場の慣行を揺さぶった。大法院2022ダ228230事件で、共有不動産の組合員地位譲渡における例外要件の充足可否は、共有者ごとに個別に判断すべきだという基準が確立された。それ以前は、代表組合員1人だけが要件を満たせば全持分について地位譲渡が可能だという国土交通部の解釈が通用していた。
判決後、国土交通部は昨年11月4日、各地方自治体に公文を送り、法令解釈を正式に変更した。共有者のうち例外要件を満たした者の持分は譲渡が認められ、満たさない者の持分は譲渡が制限される。その結果、要件未充足の持分は現金清算の対象となる。
夫婦の共有名義、兄弟の共同相続などの共有形態の整備事業物件は、今では共有者全員の所有期間・居住期間・住宅保有状況をそれぞれ確認しなければならない。一人でも要件を満たさなければ、その持分だけ現金清算として処理される。
問題は、共有者同士で持分をやり取りする場合、つまり兄弟が兄弟に持分を売る場合や、夫婦間で持分を整理する場合に対する明確な指針がまだないことだ。現場では不確実性のため、取引そのものが止まった事例が今年に入っても続いている。
■ 10・15対策以前の契約者、2月に救済ルートが開かれた
ソウルの木洞・汝矣島など、もともと土地取引許可区域に含まれていた地域では、別の混乱が生じた。10・15対策発表前に売買約定書を作成し、区役所の許可を待っていた取引当事者が、投機過熱地区指定と重なって組合員地位を失う危機に陥ったためだ。
この問題は、2026年2月3日の都市整備法施行令改正で解決された。大統領令第36073号として公布・施行されたこの改正案は、投機過熱地区指定前に適法に土地取引許可を申請し、指定後に当該許可に基づいて契約を締結した場合、組合員地位譲渡を例外的に認める。
2025年10月16日から施行直前までに投機過熱地区に指定された地域も遡及適用の対象だ。契約金支払履歴で契約日を確認できることが条件として付く。
■ 契約前に必ず確認すべきこと
実務で事故が繰り返される理由は、確認責任が買主にあるためだ。売主が要件を満たしていない事実を契約後に知っても、組合員資格は回復しない。
判例は、贈与契約を取り消しても一度失われた組合員資格はよみがえらないと見ている。投機過熱地区の解除後に現金清算者となったとしても、事後的な解除だけで地位を回復できないという法制処の解釈も同じ脈絡にある。
契約前に確認すべき書類は具体的だ。売主の登記簿謄本で10年保有を確認し、住民登録抄本で5年居住を証明しなければならない。
世帯全員の住宅保有内訳で1世帯1住宅要件を検討し、共有不動産であれば共有者全員の同じ書類が必要だ。対象不動産が実際に投機過熱地区なのか、再建築は組合設立認可が完了しているのか、再開発は管理処分認可が完了しているのかも見落とせない。
契約書には特約条項も入れるべきだ。組合員地位の承継を確約する条項、要件未充足時の契約解除と違約金返還条項、売主の陳述書と印鑑証明の添付が基本だ。契約前に所管自治体や国土交通部へ事前照会し、その回答を添付すれば、紛争の可能性を大きく下げられる。
整備事業物件は値上がり益が大きいだけに、規制も細かい。契約書に判を押す前に、売主の資格を丹念に確認することが、現金清算という最悪の結果を防ぐ唯一の方法だ。