ソウルの前貸家問題が2021年の「前貸家混乱」レベルを迫っている。家を見ずに契約する「ノールック前貸家」が日常となった。
事態の拡大については、多住宅者譲渡税の重課と貸出規制が相次ぎ、ソウルの前貸家市場が急激に冷え込んでいる。韓国不動産院の週間アパート価格動向によれば、ソウルの前貸家価格変動率は、2月末の0.08%から3月9日の0.12%、3月23・30日にはそれぞれ0.15%と急速に上昇した。今年の累計変動率は1.61%で、昨年同期間(0.32%)の5倍を超えた。
前貸家保証金が億単位で跳ね上がる事例も頻発している。麻浦区倉前洞「ソガンオベリスクスイート」専用84㎡は、1月に5億2500万ウォンから二ヶ月で7億6000万ウォンに上がった。
2億ウォン以上の上昇で、先月一ヶ月間だけでも1億3000万ウォンが跳ね上がった。東大門区龍頭洞「青鳥駅ハヤンスウザイングラシエル」専用84㎡も1月に7億7000万ウォンから先月9億ウォンを突破し、新高値を更新した。
在庫は急速に消えている。不動産プラットフォーム、アシルによれば、4月3日基準でソウルの前貸家在庫は15,633件で、政府が多住宅者規制を宣言した1月23日比で29.5%減少した。ノウォン区(-58.8%)、金天区(-53.3%)、クロ区(-52%)、中浪区(-51.7%)、江北区(-47.2%)などソウル外郭地域では事実上在庫が半減した。
現在のソウルの前貸家市場は単なる価格急騰ではなく、構造的供給崩壊局面に入り込んだと読める。KB不動産の集計によれば、4月基準でソウル江北14区の前貸家需給指数は185.38を記録した。
「前貸家混乱」と呼ばれた2021年8月2日(185.86)以来、4年7ヶ月ぶりの高数値だ。江南11区でも168.00を記録し、2021年10月以降最高水準だ。
前貸家需給指数は200に近いほど供給不足が深刻であることを意味する。数値だけを見れば、ソウルの前貸家市場はすでに「絶対不足」状態だ。家を見ずに契約するいわゆる「ノールック前貸家」が日常になっているという現場の証言は、この数値が単なる統計にとどまらないことを示している。
背景には政策設計の構造的欠陥がある。多住宅者に対する譲渡税の重課は、在庫固定現象を深刻化させ、追加貸出規制はギャップ投資を通じた賃貸供給まで締めつけた。買い需要を抑えようとする政策が意図せずに前貸家供給まで圧迫した形だ。
政府は多住宅者規制が投機需要を切断するための不可避な措置であるという立場だ。住宅価格安定なしには実需者保護も不可能であるという論理だ。
一方、専門家たちは供給側の副作用を無視したと指摘する。賃貸市場で多住宅者は事実上主要供給者役割をしてきたが、これらを一気に締め付けると前貸家物件自体が減少するというものだ。
オ・セフンソウル市長も4月3日に自身のソーシャルメディアで「前貸・月貸の災厄が現実になることへの不安感が押し寄せている」と警告し、政府は登録賃貸活性化など補完策を再検討すべきだと促した。
今回の前貸家難は、今後の賃貸政策設計の方向を占う試金石になる可能性がある。規制一辺倒の需要抑制が賃貸供給減少につながる経路は、2020〜2021年賃貸借3法騒動でも確認されたことがある。同じパターンが繰り返されているならば、それは政策学習がしっかりと行われていないというシグナルでもある。
前貸家需給指数が2021年の最高値に迫る状況は、短期的な価格衝撃を超えて賃借人の住居安定自体が脅かされる局面が来ることを予告する。
特に外郭地域の在庫急減は、比較的所得が低い層の選択肢を急速に狭めている点で、社会的波及効果も小さくない。
最も迅速に効果を出すことができるカードは、登録賃貸業者制度の条件付き復元だ。2020年に事実上廃止されたこの制度は、4年間または8年間の賃貸義務と年間5%賃料上限を守る条件で総合不動産税・譲渡税の恩恵を与えた。
廃止後、民間賃貸登録件数は激減し、その空白が現在の供給崖に繋がったという分析が支配的だ。税制の恩恵を餌に多住宅者を賃貸市場に縛りつける方式は、短期供給拡大の現実的手段とされる。
公共分野では、購入賃貸の速度策が必要であるという声が出ている。LH(韓国土地住宅公社)が既存のアパートを直接購入し、市場価格より低い前貸で提供する方式だが、現在予算制約と購入手続の遅延が足を引っ張っている。購入基準の緩和と予算優先割当で速度を速めれば、外郭地域の在庫急減に短期対応が可能だというのが専門家の説明だ。
規制設計自体を見直すべきだという指摘もある。譲渡税の重課と貸出規制を同時に作動させると、売却・賃貸の両方のルートがすべて塞がれ、供給ショックが倍増する。
賃貸市場の需給指標を基準に規制発動条件を明文化する、いわゆる『自動安全策』方式が代案として挙げられる。前貸家需給指数が特定の閾値を超えた場合、貸出規制の強度を自動的に緩和する構造だ。政策信頼を高めながら、市場ショックも分散できるという論理だ。